Como os programas de resgate REIT não listados inovados satisfazem as demandas do investidor?
Uma estratégia de investimento a longo prazo bem-sucedida depende da diversificação adequada de um portfólio. Enquanto um investidor individual geralmente está limitado às ações e títulos negociados públicamente, os investidores institucionais têm aproveitado investimentos alternativos não listados, como propriedades particulares e crédito público e privado, há várias décadas. Esses ativos propiciam maior diversificação e maior retorno ajustado ao risco. Devido às transformações recentes na concepção de produtos para investimentos alternativos não listados públicos, esses investimentos são agora mais acessíveis para os investidores de varejo.
Novas estruturas de produtos oferecem aos investidores a oportunidade de acessar partes de seu investimento com mais frequência do que em projetos anteriores. Os últimos meses observaram um punhado de REITs não listados públicos alcançando mensalidades ou trimestrais nos resgates de investidores, o que levantou questões significativas para aqueles que não estão familiarizados com estes novos produtos.
Para responder às perguntas, aqui estão três coisas a serem consideradas ao se tratar dos programas de resgate típicos usados pelos REITs não listados desta nova geração.
É preciso examinar os programas de correção para descobrir se estão equilibrados.
REITs não listados mantêm ativos de financiamento imobiliário ou de propriedade que não são destinados a serem negociados rapidamente por um preço próximo ao seu valor de mercado. Os mais recentes REITs não listados têm trabalhado para equilibrar a necessidade dos investidores por liquidez com o acesso aos ativos imobiliários privados, que são historicamente menos líquidos. Estas novas alternativas oferecem aos investidores a possibilidade de adquirir uma carteira diversificada e ainda abordar as preferências de liquidez dos investidores de varejo através de programas de recompra.
Os REITs não listados estão aptos para lidar com saques.
Os REITs não listados têm que controlar a quantidade de liquidez que eles podem oferecer em seus programas de recompra. A maioria dos REITs não listados só recomprará ações que representam não mais do que 2% do total de ativos líquidos no portfólio subjacente a cada mês, que pode variar de acordo com o patrocinador.
Essas restrições asseguram que o REIT não listado não seja obrigado a desfazer-se de bens mal negociáveis com redução de preço para satisfazer solicitações de reembolso. Tais limitações defendem assim todos os acionistas do REIT.
Alguns REITs não listados recentemente enfrentaram um grande número de solicitações de recompra, ultrapassando o limite estipulado e, por essa razão, não foram capazes de atender a todos os pedidos. Esses REITs continuaram a operar conforme previsto e informado aos seus investidores. Os REITs não listados que receberam muitas solicitações de recompra incluem algumas das maiores empresas de gestão de ativos do mundo, construindo carteiras de imóveis diversificadas de alta qualidade.
Essa última etapa tem servido como um desafio para a nova safra de REITs que não estão listados, em termos de liquidez, que os fundos aceitaram.
Os REITs não listados equilibram os desejos de todos os participantes de um fundo.
A última geração de REITs não negociados foi desenvolvida com limites de aquisição mensal ou trimestral para aperfeiçoar o alinhamento dos interesses entre os acionistas e a natureza menos líquida dos ativos, proporcionando uma quantidade considerável de liquidez para aqueles que desejam obter tal benefício.
Quando os investidores têm um conhecimento abrangente dos produtos financeiros nos quais aplicam seu dinheiro, eles têm resultados mais satisfatórios. Os participantes do mercado precisam continuar dando aos investidores de vários tipos acesso a informações claras sobre instrumentos financeiros alternativos e como eles podem ser usados para diversificar carteiras. Embora os REITs não inscritos não sejam adequados para todos, são frequentemente vistos como uma ótima opção para diversificar investimentos.
Anya Coverman é o líder e administrador principal do Instituto de Alternativas Portfólio.
